Monza – Dieci domande, dieci dubbi per chi deve pagare l’Imu. Dieci risposte per cercare di non perdersi nel pagamento della nuova imposta municipale unica sugli immobili. Ecco il vademecum per non sbagliare.

Coniugi separati. Domanda: «Mi sono separato da mia moglie e la casa di cui sono io il proprietario è stata attribuita a lei. Devo fare io la dichiarazione a fini fiscali e a chi spetta il pagamento della nuova imposta?»
Risposta: Il diritto di abitazione. In questo caso vi è un ancora un margine d’incertezza ed è quello relativo alla dichiarazione che deve essere ancora disciplinata. Ma per il pagamento non vi sono dubbi: ai fini della determinazione dell’Imu, l’assegnazione al coniuge con sentenza legale di separazione e annullamento definisce un diritto di abitazione che comporta, di conseguenza, che spetta al coniuge affidatario il pagamento dell’imposta.

Casa vacanza. Domanda: «Ho una casa per le vacanze sulla riviera romagnola, acquistata diversi anni fa. Naturalmente la mia residenza è qui in Lombardia. Secondo voi posso calcolare che, essendo dedicata esclusivamente ai periodi di ferie per la mia famiglia, questa abitazione possa godere di qualche esenzione e in particolare quella dell’Imu? Un mio amico, che ha un’abitazione in montagna, sostiene che potrebbe non pagarla».
Risposta: Poche eccezioni. Il suo amico è possibile che abbia ragione: infatti per i fabbricati strumentali connessi all’attività agricola ubicati nei comuni classificati dall’Istat come montani o parzialmente montani, è prevista l’esenzione. Mentre nel suo caso non c’è possibilità di sfuggire alla tassazione e neppure di poter in qualche modo pagare l’Imu come prima casa. Infatti non è sufficiente che sia solo lei e la sua famiglia a usufruire dell’immobile al mare.

Negozi in affitto. Domanda: «Il mio negozio l’ho dato in affitto. In passato con l’Ici si pagava lo 0,7%. Ho sentito che per gli esercizi locati l’aliquota sarebbe ridotta della metà. E’ vero? C’è poi il caso di un mio conoscente che, proprietario anche lui di un negozio, ha tenuto la nuda proprietà e l’ha dato in usufrutto a un parente. Paga lo stesso e chi paga?».
Risposta: Niente sconti. La possibilità per il negozio locato era stata prevista in una prima versione del provvedimento che istituiva l’Imu. Ma il dl 201 l’ha tolta lasciando la facoltà ai Comuni di applicare lo 0,4%. Nel caso del suo amico, invece, nessun dubbio sul pagamento. La corresponsione spetta solo all’usufruttuario.

Coniugi e dimora. Domanda: «Mia moglie è proprietaria di una casa nella quale ha stabilito anche la residenza. L’immobile è nello stesso comune. Alcuni amici ci hanno detto che la detrazione e l’aliquota prima casa si applica solo per uno dei due. Ma io so di conoscenti che si trovano nella stessa situazione con l’unica differenza che l’abitazione di proprietà della moglie è in un altro Comune: pagheranno l’Imu agevolata entrambi. Chi ha ragione?»
Risposta: Due situazioni. Proprio la differenza fra le due coppie di amici è fondamentale per decidere che fattispecie applicare. Sempre il comma 2 dell’articolo 13 del dl 201/2011 e modifiche precisa che seppure in immobili diversi ma nello stesso Comune, i coniugi che hanno dimora e residenza anagrafica non possono avvalersi delle agevolazioni previste per l’abitazione principale. Diverso il caso di case in Comuni distanti. Qui decisive sono dimora e residenza.

La casa principale. Domanda: «Abito con mio marito nella nostra casa che è l’abitazione principale. Io ho però un’altra casa dove vive mia madre concessa a lei in uso gratuito. In questo caso si paga l’Imu da seconda casa?»
Risposta: La casa principale. In questo caso Ici e Imu differiscono. Infatti in base al comma 2 dell’art. 13 del Dl 201/2011 poi modificato, l’abitazione principale è definita come l’immobile in cui il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e vi risiedono in base alla dichiarazione anagrafica. In questo caso, ne consegue, che la casa data alla madre della moglie non può essere in ogni caso l’abitazione principale di quest’ultima. Per questo caso, dunque, va applicata la tassazione relativa agli immobili diversi dalla abitazione principale. E, di conseguenza, non si applica la aliquota base dello 0,4%, bensì dello 0,76, salve le modifiche dei Comuni.

Per i disabili. Domanda: «Sono un anziano con una pensione minima. Ho in casa con me – abitazione principale – un figlio non autosufficiente che ha un grado invalidità del 75%. Secondo me dovrebbero essere previsti tipi di agevolazioni per situazioni come la mia. È possibile?»
Risposta: La scelta ai Comuni. Nel decreto del governo che disciplina i casi di pagamento ed esenzione dell’Imu, non sono previste fattispecie particolari come la sua. Quindi purtroppo, anche lei dovrà calcolare l’aliquota base dello 0,4% per la sua abitazione con la detrazione di 200 euro. Se suo figlio ha meno di 26 anni, può detrarre altri 50 euro, altrimenti no. L’unica possibilità di godere di qualche altra agevolazione è affidata al suo Comune che, in base alle disposizioni del governo, può prevedere esenzioni per casi particolari.

Casa di riposo. Domanda: «Ho una parente che da anni è ricoverata in un pensionato per anziani. Possiede una abitazione che però è in affitto a terzi. Deve pagare l’Imu come seconda casa?»
Risposta: Casa sfitta oppure no. Il decreto governo concede la possibilità ai Comuni di considerare gli immobili di persone ricoverate in case di riposo come abitazioni principali. E in questo caso si applica l’aliquota base. Ci sono un paio di condizioni, però, da rispettare: l’immobile dell’anziano non deve essere dato in locazione e l’anziano stesso deve avere la residenza nella struttura che lo accoglie. In caso contrario, come il suo e della sua parente, l’immobile è considerato come seconda casa e in questo caso sottoposta alla tassazione con l’aliquota dello 0,76%.

Le pertinenze. Domanda: «Io abito in una zona periferica, ma sono proprietario di un garage nel centro della mia città, garage che al catasto risulta inquadrato nella categoria C/6 e quindi definito come una pertinenza. Posso godere quindi anche per il garage dell’agevolazione prevista per la casa di residenza?»
Risposta: Il legame con la casa. La pertinenza, in quanto tale, si valuta però secondo il legame con l’immobile principale. Nel caso dell’Imu e al di là della definizione di base, il garage anche se censito in modo autonomo, va riferito alla abitazione principale: perciò se “serve” direttamente quest’ultima usufruisce della aliquota base, altrimenti di quella ordinaria.

I valori del negozio. Domanda: «Sono proprietario di un negozio che è catalogato nella categoria catastale C1. Ma il suo valore catastale è ben superiore a quello reale, di mercato. Cosa devo fare, devo calcolare come aliquota di riferimento il dato della rendita oppure il valore di mercato?».
Risposta: Il valore effettivo.Il valore di riferimento è quello catastale anche se non è più in linea con la realtà. L’unica possibilità è che ci sia stato un errore nell’accatastamento o una mutazione della struttura e che, quindi si debba procedere a una correzione con l’aiuto di un professionista. Fino ad allora, la rendita attuale è la base per il calcolo Imu.

Ristrutturazioni. Domanda: «Ho in corso la ristrutturazione di una vecchia casa che mi è stata lasciata in eredità. Devo pagare lo stesso l’Imu o posso ottenere una dilazione o qualche sconto?» Risposta Due possibilità. Dipende molto da tipo e dall’entità delle ristrutturazione. Nel caso di tratti di un lavoro totale si calcola l’imposta sul valore dell’area fabbricabile secondo i valori di mercato. Tutto questo fino al termine dei lavori anche se conviene fare una variazione catastale attribuendo la categoria F/3 (casa in costruzione). Se l’intervento è parziale, ma la casa non è utilizzabile, il calcolo ha uno sconto del 50%.