L’avvocato risponde: ho problemi a pagare l’affitto del negozio per la zona rossa. Rischio lo sfratto?
Un negozio chiuso

L’avvocato risponde: ho problemi a pagare l’affitto del negozio per la zona rossa. Rischio lo sfratto?

La rubrica “L’avvocato risponde” affronta il tema degli affitti e dei rischi connessi alle attività in zona rossa. Risponde l’avvocato Reno Grillo.

Buongiorno, conduco in locazione un negozio. In questo periodo di “zona rossa” ho avuto problemi a pagare l’affitto e il proprietario ha minacciato di sfrattarmi. Cosa rischio?

L’attuale emergenza sanitaria legata alla diffusione del virus Covid-19 ha creato – e continua a creare - gravi difficoltà agli inquilini che, nelle locazioni commerciali, hanno subìto ingenti danni a causa delle chiusure e delle restrizioni imposte dal Governo, che spesso hanno impedito o limitato l’esercizio dell’attività per la quale il bene immobile è stato locato.

Ebbene anche in questi casi l’inquilino è costretto a pagare il canone senza poter godere del locale. Tuttavia neanche il proprietario può utilizzare l’immobile, dal momento che è occupato dal conduttore.

Quindi cosa può fare l’inquilino? Di certo non può decidere unilateralmente di non versare il canone o di ridurne l’importo.

Secondo la giurisprudenza, infatti, l’inquilino ha facoltà di omettere il pagamento solo qualora manchi completamente la prestazione del locatore, ovverosia manchi la disponibilità materiale del bene.

Né lo stato di difficoltà economica dell’inquilino può considerarsi ipotesi di impossibilità sopravvenuta della prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione, che renderebbe non imputabile all’inquilino l’inadempimento.

Da parte del conduttore potrebbe, invece, essere invocata l’eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione a causa del verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, ma ciò gli consentirebbe unicamente di domandare la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1467 c.c. e non la diminuzione del canone.

Ad ogni buon conto, poiché non esiste nel nostro ordinamento una disciplina ad hoc per il caso di una situazione di pandemia come quella in corso, la prassi adottata dai Tribunali nei recenti provvedimenti in materia locatizia, partendo dall’obbligo di correttezza e buona fede nell’esecuzione del contratto e dal dovere di solidarietà previsto dalla Costituzione, è quella di ritenere necessario che le parti procedano alla rinegoziazione del contratto, rendendolo equo.

Secondo il Tribunale di Roma, in particolare, esisterebbe “un obbligo delle parti di contrattare al fine di addivenire ad un nuovo accordo volto a riportare in equilibrio il contratto entro i limiti dell’alea normale del contratto”.

In ogni caso occorre tenere in considerazione che attualmente le esecuzioni dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, sono sospese fino al 30 giugno 2021. Ciò significa che il proprietario dell’immobile, quando anche dovesse agire per lo sfratto per morosità e lo sfratto fosse convalidato, non potrebbe procedere alla messa in esecuzione del provvedimento prima di tale data.

Avv. Reno Grillo*

* Iscritto all’ordine degli Avvocati di Monza a far data dal 2007. Nato e cresciuto a Monza, ha frequentato il liceo classico e si è poi laureato presso l’università Statale di Milano Bicocca. Iscritto alle liste del Patrocinio a spese dello Stato, si occupa di diritto civile in genere ed in particolare di diritto di famiglia


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