Egregio Avvocato, sono proprietario di un appartamento concesso in locazione ad uso abitativo. Da alcuni mesi il conduttore non sta pagando il canone. Cosa posso fare per far valere i miei diritti? Devo comunque dichiarare nella dichiarazione dei redditi i canoni che non ho percepito?

Egregio Signore, il nostro ordinamento giuridico prevede una serie di strumenti a tutela di posizioni come la Sua. In particolare, la legge prevede un procedimento speciale indicato specificamente per tutelare i diritti dei proprietari di immobili nei confronti di conduttori morosi.

Il procedimento di convalida di sfratto per morosità consente (o dovrebbe consentire) di ottenere – normalmente in poche settimane – un provvedimento che comporti sia la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, con conseguente obbligo di rilascio, sia la condanna al pagamento dei canoni non versati, già scaduti ed a scadere sino al rilascio dell’immobile.

Quanto alla seconda domanda, relativa alla tassazione dei canoni di locazione non percepiti, è necessario fare una distinzione. Trattandosi di canoni di locazione abitativa, i canoni saranno soggetti a tassazione a prescindere dalla loro effettiva percezione. Ciò tuttavia solo fino al momento della notifica dell’intimazione di sfratto per morosità o della richiesta di ingiunzione di pagamento.

I canoni successivi alla notifica dell’intimazione di sfratto per morosità o alla richiesta di ingiunzione di pagamento non saranno invece tassati. Il D.L. 34/19 ha infatti modificato la precedente normativa consentendo al locatore, tuttavia per i soli contratti stipulati dopo il primo gennaio 2020, di non dover pagare imposte sui canoni di locazione non percepiti fin dal momento in cui si procede con l’intimazione dello sfratto, mentre in precedenza era necessario attendere la conclusione della procedura di sfratto.

Qualora il provvedimento di sfratto sia successivo alla termine di presentazione della dichiarazione dei redditi, i canoni di locazione non riscossi però saranno comunque soggetti a tassazione ma il contribuente potrà godere di un credito di imposta pari alle imposte pagate in eccesso.

Per ovviare all’obbligo di pagamento delle imposte sui canoni non percepiti anteriori alla notifica dello sfratto è possibile tuttavia inserire, nel contratto di locazione, una clausola risolutiva espressa, cioè una clausola che preveda che in caso di morosità il contratto si risolva automaticamente senza necessità di ricorrere al giudice, a fronte di una semplice comunicazione del proprietario con la quale dichiara di volersi avvalere della clausola. In alternativa sarà possibile inviare al conduttore moroso una diffida ad adempiere con espressa indicazione di un termine ultimo per l’adempimento e con avvertimento che, decorso detto termine, il contratto si intenderà risolto.

Avv. Reno Grillo *

* Iscritto all’ordine degli Avvocati di Monza a far data dal 2007. Nato e cresciuto a Monza, ha frequentato il liceo classico e si è poi laureato presso l’università Statale di Milano Bicocca. Iscritto alle liste del Patrocinio a spese dello Stato, si occupa di diritto civile in genere ed in particolare di diritto di famiglia.