Egregio avvocato, io e mio marito abbiamo acquistato alcuni mesi fa, dal costruttore, un appartamento. Da alcune settimane vicino a noi è venuta a vivere una famiglia con dei bambini. Da allora sentiamo tutto quello che succede a casa loro. Ci siamo quindi convinti che gli appartamenti non siano insonorizzati adeguatamente. Cosa possiamo fare per far valere i nostri diritti?

Gentile Signora, il Dpcm 5 dicembre 1997 determina i “requisiti acustici passivi degli edifici” stabilendo, per le diverse tipologie di immobili, le caratteristiche acustiche degli elementi strutturali dell’edificio e degli impianti tecnologici dell’edificio stesso, che devono soddisfare i valori riportati nelle tabelle A e B allegate al predetto decreto. Tale norma si applica a tutti gli edifici per i quali la concessione edilizia è stata rilasciata dopo il 20 febbraio 1998.

Il mancato rispetto dei valori indicati dalla suddetta norma costituisce vizio dell’immobile, che può essere fatto valere nei confronti del venditore.

In particolare, nel caso di venditore-costruttore, questi risponderà ai sensi dell’art. 1669 del Codice Civile. Tale norma prevede una particolare forma di garanzia che incombe sull’appaltatore, il quale è tenuto a garantire per un periodo di dieci anni l’opera costruita da difetti di costruzione. Tuttavia per poter agire nei confronti del costruttore per il risarcimento dei danni, è necessario che l’acquirente denunci i vizi entro un anno dalla scoperta; inoltre il diritto si prescrive in un anno dalla denunzia.

Si tenga presente che per non gravare il danneggiato dell’onere della proposizione di azioni generiche a carattere esplorativo, è opinione comune che la “conoscenza, completa idonea a provocare la decorrenza del doppio termine (decadenziale e prescrizionale) dovrà ritenersi acquisita, in assenza di anteriori esaustivi elementi, solo all’atto dell’acquisizione delle disposte relazioni peritali” (Cass. civ. n. 3146/1998).

Tuttavia in una recente sentenza, Cassazione Civile n. 27693/2019, la Suprema Corte ha precisato che la decorrenza del termine di decadenza può essere però legittimamente spostato in avanti, dalla prima percezione del problema all’accertamento tecnico solamente quando “gli accertamenti tecnici si rendano effettivamente necessari per comprendere appieno la gravità dei difetti e stabilire il corretto collegamento causale…. Non necessariamente né automaticamente il decorso del termine è postergato all’esito degli approfondimenti tecnici qualora, come nella specie, si tratti di problema di immediata percezione sia nella sua reale entità che nelle sue possibili cause fin dal suo primo manifestarsi”.

Oltre al costruttore, potranno essere ritenuti responsabili anche altri soggetti coinvolti nella costruzione: progettista e direttore lavori. Nei confronti di detti soggetti non trovano tuttavia applicazione i termini decadenziali e prescrizionali di cui all’art. 1669 c.c., ma l’ordinario termine di prescrizione decennale.

Avv. Reno Grillo *

* Iscritto all’ordine degli Avvocati di Monza a far data dal 2007. Nato e cresciuto a Monza, ha frequentato il liceo classico e si è poi laureato presso l’università Statale di Milano Bicocca. Iscritto alle liste del Patrocinio a spese dello Stato, si occupa di diritto civile in genere ed in particolare di diritto di famiglia.