Egregio avvocato, sono proprietario di un appartamento posto all’ultimo piano di un condominio e sovrastato da un terrazzo. Il regolamento di condominio, modificato a maggioranza dai condomini, prevede che in caso di rifacimento del terrazzo, io debba farmi carico della metà delle spese mentre la restante parte sia a carico dei proprietari degli immobili posti sotto di esso. A causa di infiltrazioni, l’assemblea ha deliberato il rifacimento dell’impermeabilizzazione, applicando il criterio di ripartizione delle spese sopra indicato. È giusta questa ripartizione?

Egregio signore, come Ella saprà, la superficie terminale di un edificio avente funzioni di copertura dei sottostanti appartamenti viene definita “lastrico solare”.

In merito ai lastrici solari, l’articolo 1126 del codice civile prevede che se uno o più condomini hanno l’uso degli stessi o di una parte di essi, questi sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Detta norma è applicabile dunque quando ricorrono due elementi: il lastrico deve essere ad uso esclusivo di uno o più condomini; il lastrico deve servire a copertura di alcune unità del condominio.

Qualora non ricorra la prima di queste condizioni e dunque il lastrico adempia soltanto alla funzione di copertura dell’edificio, obbligati alle riparazioni sono tutti i condomini in proporzione alle quote riportate dalle tabelle millesimali di proprietà.

Nel suo caso, Ella non mi riferisce se del lastrico ha anche l’utilizzo esclusivo o meno; in ogni caso ritengo che il riparto di spesa da lei indicato sia illegittimo.

Quando anche Ella infatti avesse l’uso esclusivo del terrazzo/lastrico solare, dovrà, come affermato anche dalla giurisprudenza, ritenersi illegittimo il criterio di riparto di spesa che relativamente alle opere di riparazione dello stesso imponga un criterio diverso da quello di cui all’articolo 1126 del codice civile.

È infatti da ritenersi nulla la delibera dell’assemblea che a maggioranza ha modificato il regolamento di condominio in punto di criterio di ripartizione delle spese in deroga all’articolo 1126 cod. civ.

Una siffatta delibera peraltro sarebbe nulla anche se assunta all’unanimità, laddove i condomini non abbiano fatto una espressa manifestazione della volontà di disporre dei loro diritti in tal senso, in quanto tale decisione incide sul valore della proprietà esclusiva.

Avv. Reno Grillo *

* Iscritto all’ordine degli Avvocati di Monza a far data dal 2007. Nato e cresciuto a Monza, ha frequentato il liceo classico e si è poi laureato presso l’università Statale di Milano Bicocca. Iscritto alle liste del Patrocinio a spese dello Stato, si occupa di diritto civile in genere ed in particolare di diritto di famiglia.