Posso rifiutarmi di stipulare l’atto di vendita se l’immobile per cui ho firmato un preliminare non ha ancora la certificazione di agibilità?
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Posso rifiutarmi di stipulare l’atto di vendita se l’immobile per cui ho firmato un preliminare non ha ancora la certificazione di agibilità?

Compravendite immobiliari. Cosa fare nel caso in cui il costruttore dovesse insistere? Risponde l’avvocato Reno Grillo del Foro di Monza.

Egregio Avvocato, ho stipulato un contratto preliminare relativo ad un immobile in costruzione.
Il costruttore, non avendo terminato le parti e gli impianti comuni, non ha ancora ottenuto dal Comune la certificazione di agibilità, ma mi ha comunque mandato una raccomandata invitandomi a stipulare l’atto notarile di vendita perché ha ultimato il mio appartamento.
Posso rifiutarmi?

Egregio Signore, come saprà il certificato di agibilità attesta il rispetto nella costruzione di determinate prescrizioni igienico-sanitarie, in base alle leggi vigenti al momento della costruzione o dell’intervento. Il Testo Unico in materia edilizia prevede che il certificato di agibilità deve essere richiesto, tra l’altro, per le nuove costruzioni.

Nessuna norma prevede espressamente le conseguenze della mancanza del certificato di agibilità al momento della stipula dell’atto notarile; tuttavia la giurisprudenza maggioritaria, anche se nessuna norma imperativa contempla un obbligo di preventivo rilascio di detta certificazione, ritiene che “la consegna del certificato di abitabilità dell’immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto” (Cassazione Civile, sez. II, 11 ottobre 2013, n. 23157).

il promissario acquirente, in mancanza del certificato di agibilità, può dunque legittimamente rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo di acquisto dinnanzi al Notaio, oppure, qualora lo abbia stipulato, può agire in giudizio per ottenere o la risoluzione del contratto o, qualora abbia interesse all’acquisto, l’adempimento dello stesso, fatta salva la possibilità di domandare il risarcimento dei danni patiti.

Occorre peraltro evidenziare che il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo del certificato di agibilità è legittimo anche se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune. Afferma infatti la Cassazione: “Il venditore-costruttore ha dunque l’obbligo di consegnare all’acquirente dell’immobile il certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio, e l’inadempimento di questa obbligazione è ex se foriero di danno emergente, perché costringe l’acquirente a provvedere in proprio, ovvero a ritenere l’immobile tal quale, cioè con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all’alienazione a terzi”.

Pertanto, se è vero che la mancanza di certificato di agibilità non costituisce di per sé impedimento alla commerciabilità del bene, è però pur vero che il promissario acquirente non può essere costretto ad acquistare l’immobile in mancanza di detto titolo.

Cordiali saluti,

Avv. Reno Grillo *

* Iscritto all’ordine degli Avvocati di Monza a far data dal 2007. Nato e cresciuto a Monza, ha frequentato il liceo classico e si è poi laureato presso l’università Statale di Milano Bicocca. Iscritto alle liste del Patrocinio a spese dello Stato, si occupa di diritto civile in genere ed in particolare di diritto di famiglia


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